Bóla í skjóli gjaldeyrishaftanna

Eignabóla er að myndast á Íslandi á ný. Þetta hjálpar skuldsettum húsnæðiseigendum en refsar öllum öðrum.

Í gríðarlega áhugaverðri grein skrifar Heiðar Guðjónsson, fjárfestir (úr framtíðinni árið 2016):

Verðbólgan var mikil, sökum þess að enginn treysti krónunni og hún gaf hægt og sígandi eftir, en hækkun eignaverðs var ennþá meiri. Almenningur reyndi að forða eignum sínum frá verðbólgubálinu með fjárfestingum í alls konar fastafjármunum, ekki síst húsnæði. Fasteignaverð hafði til dæmis hækkað um 50% á 3 árum og lán til framkvæmda höfðu margfaldast.

Á öðrum stað (í Viðskiptablaðinu að þessu sinni) segir:

Stærsti vandinn sem steðjar að lífeyrissjóðakerfinu núna eru gjaldeyrishöftin. Það er ekki nóg með að þau hamli æskilegri og eðlilegri áhættudreifingu í eignasöfnum lífeyrissjóða, heldur hafa þau valdið eignabólu innanlands. Á meðan verði er ekki leyft að koma á jafnvægi á milli framboðs og eftirspurnar eftir íslenskum krónum hlaðast upp krónur innanlands sem sést meðal annars á því að innstæður í bönkum hafa verið í sögulegu hámarki eftir hrun. Þetta fé leitar ávöxtunar á skuldabréfamarkað sem hefur stuðlað að mikilli lækkun á ávöxtunarkröfu þeirra, of margar krónur eru að elta of fáar eignir.

Með öðrum orðum: Gjaldeyrishöftin eru að loka sífellt fjölgandi krónum inni í landinu, og eigendur þessara króna hafa ekki úr miklu að moða. Peningar leita í skuldabréf og það mun þrýsta vöxtum niður. Eignabóla er að myndast á hinum íslenska fasteignamarkaði. Til lengri tíma litið mun þetta ástand hafa skelfilegar afleiðingar í för með sér, bæði fyrir þá sem eru að reyna byggja upp eigið fé í húsnæði, og þá sem treysta á lífeyrissjóðinn sinn í ellinni.

Íslenska hagkerfið hrundi árið 2008 og hvað hafa yfirvöld og Seðlabanki Íslands lært af því? Ekki nokkurn skapaðan hlut. 

Íbúðaverðið á uppleið

Athugasemdir

[Birnuson, 15.2.2012 kl. 14:22]

Ástandið á íslenzkum fasteignamarkaði bendir ekki til þess að bóla sé að myndast um þessar mundir.

Fasteignabólur—rétt eins og aðrar efnahagsbólur—einkennast annars vegar af miklu meiri veltu en venjulegt er á viðkomandi markaði og hins vegar af verði sem hækkar mjög hratt í samanburði við annað verðlag.

Hvorugt af þessu sést á Íslandi þessi misserin. Velta er alls ekki mikil í langtímasamhengi og verð fer ekki hækkandi í samanburði við þær tvær viðmiðanir sem reynast skipta máli þegar litið er til sögunnar, en þær eru byggingarkostnaður og kaupmáttur.

Þannig var þróunin á nýliðnu ári sú að raunhækkun byggingarkostnaðar (þ.e. hækkun byggingarvísitölu umfram hækkun vísitölu neyzluverðs án húsnæðis) var 6,5% og raunhækkun launa á sama mælikvarða 4,4%. 

Raunhækkun fasteignaverðs á höfuðborgarsvæðinu var hins vegar 4,7% samkvæmt fréttinni sem hér er vitnað til. Fasteignaverðið fylgir því nær nákvæmlega hækkun launa og byggingarkostnaðar, eins og eðlilegt er að það geri til lengri tíma litið.

[Geir Ágústsson, 15.2.2012 kl. 15:00]

Birnuson,

Takk fyrir innlegg þitt.

Ég held að þeir sem spái eignabólu á Íslandi séu ekki að góna ofan í Excel-skjöl með gögnum úr fortíðinni, heldur spá í framtíðina út frá væntanlegri hegðun einstaklinga og fyrirtækja á flótta frá verðbólgubáli, slæmri hagstjórn og enn verri stjórn peningamála. 

Kannski rætist spá þeirra. Kannski ekki. Heiðar Guðjónsson var einn þeirra sem tókst að bjarga sínu fyrir hrun. Hann hefur sagt margt sem síðar hefur ræst, hvort sem Excel-skjölin sögðu sömu sögu eða ekki. 

[Birnuson, 15.2.2012 kl. 15:58]

Ég hygg að bæði gögnin úr fortíðinni og Excel-skjölin hafi sagt sömu sögu og Heiðar á árunum fyrir hrun. Það var t.d. augljóst strax á árinu 2005 að fasteignaverð fór hækkandi langt umfram þær viðmiðanir sem ég nefndi hér á undan. (Þess má geta að ég hef fróðleik minn frá mönnum sem seldu húseignir sínar á þessum tíma og fluttu peningana úr landi.)

Málið er að sagan sýnir líka að eignabólur eru ófyrirsjáanlegar. Sumar bólur er jafnframt erfitt að koma auga á þegar þær eru að myndast, en það á ekki við um fasteignabólur vegna þeirra nánu tengsla sem eru milli fasteignaverðs annars vegar og kaupmáttar og byggingarkostnaðar hins vegar. Það sem ég vildi koma á framfæri var að tölur úr nútíðinni (ekki fortíðinni) sýna ekki að fasteignabóla sé um það bil að myndast.

Það er vissulega rétt að vegna stöðu efnahagsmála á Íslandi getur verið freistandi fyrir fjáreigendur að eltast við „örugga“ kosti á borð við fasteignir. Þá má ekki gleyma því að síðasta bóla átti sér stað fyrir aðeins örfáum árum og fáum hefur tekist að gleyma henni ennþá. Svo stutt er minni fjárfesta ekki.

Staðan er núna sú að fjármununum sem áður voru látnir elta fasteignaverðið hefur núna verið sigað á skuldabréfin, eins og fram kemur í greininni úr Viðskiptablaðinu sem þú vitnar í. Staðfestingu á þeirri bólu má sjá í þessari frétt Landsbankans. („Ávöxtun sjóðsins á árinu var 16,31% sem verður að teljast mjög gott í því árferði sem nú ríkir. Ávöxtun skuldabréfasjóða á árinu var almennt góð.“)

[Geir Ágústsson, 15.2.2012 kl. 16:08]

Birnuson,

Rétt er það að bólurnar myndast stundum á óvæntum stöðum eða ekki þar sem við þeim er búist.

En teikn eru á lofti um að t.d. listaverk séu að toppa í verðum um þessar mundir og halda kannski áfram að gera það. Eða eins og Heiðar skrifar (úr framtíðinni): "Verk allra íslenskra málara sem höfðu alþjóðlegt verðgildi voru löngu uppseld. Öll rauðvín sem höfðu geymslugildi einnig. Það gekk svo langt að menn keyptu skartgripi, fornmuni, húsgögn og styttur, sem lítil not voru af, til þess eins að losa sig við krónurnar."

Svo hvort fasteignaverð sé á hraðri uppleið eða hægri uppleið er vandasamt að sjá út frá gögnum og jafnvel erfitt að ímynda sér að önnur fasteignabóla geti þanist út sökum þess hvað stutt er síðan sú seinasta sprakk.

En þegar menn eins og Peter Schiff voru að spá hruninu 2008 árin á undan sögðu margir við þá, "láttu nú ekki svona, það var hrun árið 2000 og það er bara eitt hrun á kynslóðarfresti". Já, einmitt það.